В Москве промышленное здание уже давно не «завод на пустом поле». Чаще всего это корпус в окружении жилых кварталов, офисных центров, магистралей и плотной сети инженерных коммуникаций. Стеснённая городская застройка задаёт особые требования к проектированию: по шуму и выбросам, по транспорту и разгрузке, по высотам и пожарным разрывам, по взаимодействию с соседями и городскими службами.
Чтобы такой объект был и технологически эффективным, и юридически «чистым», проектирование нужно изначально вести с учётом московской специфики: генплана, инженерии, логистики и ограничений по градостроительной документации.
Чем промышленные здания в Москве отличаются от «поля за городом»
Проектирование промышленных зданий в черте Москвы и ближайшего пояса МКАД принципиально отличается от строительства на отдельно стоящем участке. Здесь важно не только «что» строить, но и «где» и «как» это впишется в городскую ткань.
Плотная застройка и дефицит территории
Основное отличие — ограниченность пятна застройки и сложная конфигурация участка. Заводской корпус или склад часто приходится размещать:
• между существующими зданиями;
• с минимальными санитарными и противопожарными разрывами;
• с уже проложенными подземными коммуникациями;
• рядом с жилыми домами или общественными зданиями.
Это влияет и на габариты здания, и на конфигурацию въездов/выездов, и на размещение погрузочно-разгрузочных зон. Неправильное решение на этапе проекта приводит к постоянным конфликтам с соседями и невозможности нормально организовать логистику.
Насыщенность инженерной инфраструктурой
Под участком и вокруг него обычно проходят сети водоснабжения, канализации, теплосетей, электроснабжения, связи. Любая новая траншея, эстакада или камера должны быть увязаны с существующей инфраструктурой. Часть трасс придётся выносить, часть — обходить, часть — усиливать.
Это требует тщательной инженерной подготовки: актуальных схем сетей, согласований с ресурсоснабжающими организациями, грамотной компоновки инженерных помещений и сетевых коллекторов внутри здания.
Жёсткие требования по шуму, выбросам и транспорту
В стеснённой городской застройке промышленный объект всегда рассматривается через призму влияния на окружающую среду и соседей:
• шум от оборудования и транспорта;
• выбросы вентиляции и технологических процессов;
• транспортная нагрузка на улично-дорожную сеть;
• световое загрязнение, вибрации, пыль.
Ряд решений, допустимых на загородной площадке, в Москве просто не пройдёт согласования. Поэтому проектировщик должен изначально закладывать шумо- и виброизоляцию, фильтрацию выбросов, грамотную организацию транспортных потоков и режим работы объекта.
Ключевые задачи проектирования в стеснённых условиях
Проектирование промышленного здания в плотной городской застройке — это всегда баланс между технологией, интересами города и комфортом соседей. Задачи при этом группируются вокруг четырёх блоков: генплан и логистика, конструктив, инженерия и безопасность.
Генплан и транспортная схема
Генеральный план промышленного объекта в Москве должен решать сразу несколько задач:
• обеспечить безопасный и удобный въезд/выезд грузового и легкового транспорта;
• минимизировать пересечение потоков грузовиков и пешеходов;
• правильно разместить рампы, доки, разворотные площадки;
• вписаться в существующую улично-дорожную сеть.
При дефиците площади возникают дополнительные вопросы: использовать ли многоуровневые парковки, делать ли внутренние технологические проезды, как организовать зоны ожидания для фур, чтобы не создавать заторы на городской улице.
Конструктивные решения и работа с ограничениями по габаритам
Стеснённые условия часто диктуют:
• ограничение по высоте здания;
• необходимость вписаться в существующие отметки и соседние строения;
• использование более «плотных» схем (меньшие пролёты, комбинированные решения).
Проектировщик должен подобрать такую конструктивную схему, которая обеспечит требуемые пролёты и нагрузки для технологии (краны, оборудование, стеллажи), но при этом уложится в градостроительные регламенты, тяговые условия по ветру и снегу, а также в ограничение по высоте.
Инженерные системы: компактность и энергоэффективность
В условиях города приходится учитывать не только техническую, но и экономическую эффективность инженерных систем:
• оптимизация мощностей по отоплению, вентиляции, охлаждению;
• возможность поэтапного наращивания мощности;
• компактное размещение инженерных помещений;
• снижение шумовой и вибрационной нагрузки на соседние здания.
Дополнительная сложность — размещение воздуховодов, кабельных трасс и трубопроводов в ограниченном пространстве, особенно при реконструкции существующих корпусов.
Роль обследования и исходных данных в городской среде
Для промышленных зданий в Москве особенно важно не начинать проектирование «вслепую». Качественное обследование и сбор исходных данных помогают избежать дорогостоящих ошибок и переработок.
Техническое обследование зданий и сооружений при реконструкции
Часто промышленный объект в городе — это реконструкция существующего цеха, склада или производственного корпуса. В таком случае техническое обследование конструкций, фундаментов, инженерных систем и кровли становится обязательным этапом:
• выявляются реальные несущие способности колонн, ферм, плит;
• фиксируются зоны коррозии и повреждений;
• оценивается состояние фундаментов и основания;
• выявляются конфликтующие или неучтённые коммуникации.
Без этих данных любые решения по надстройке, пристройке или усилению будут строиться на допущениях, а в стеснённой застройке цена ошибки особенно высока.
Инженерные изыскания и работа с подземным пространством
Геология и ситуация с грунтовыми водами в Москве сильно различаются по районам. При этом под участком могут проходить существующие сети, старые фундаменты, подземные сооружения. Комплекс изысканий и обследований подземного пространства позволяет:
• выбрать безопасный тип фундамента;
• учесть влияние соседних зданий и сооружений;
• избежать пересечений с сетями и аварийных ситуаций при строительстве;
• правильно спланировать котлован и крепление откосов.
Безопасность и работа с соседями
В проектировании промышленных объектов в Москве отдельным блоком стоит работа с безопасностью: конструктивной, пожарной, технологической и социальной.
Пожарная безопасность и пути эвакуации
В условиях плотной застройки требования по противопожарным разрывам, эвакуационным путям, доступу пожарной техники становятся ещё жёстче. Проектировщик должен:
• обеспечить нормативные разрывы или компенсирующие мероприятия (экраны, ограждающие стены);
• правильно спроектировать эвакуационные выходы и лестницы;
• учесть подъезды пожарной техники и разворотные площадки;
• согласовать решения с действующими СП и местными требованиями.
Шум, вибрация и жалобы жителей
Любой промышленный объект в городской застройке будет находиться под пристальным вниманием жителей соседних домов. Что помогает снизить риск конфликтов:
• правильное размещение шумных зон (компрессорные, венткамеры, рампы) вдали от жилых фасадов;
• применение шумозащитных экранов и виброизоляции;
• организация работы транспорта в регламентированные часы;
• продуманная схема движения фур, чтобы не перегружать дворовые проезды.
Чем внимательнее этот блок проработан в проекте, тем меньше риск жалоб и внеплановых проверок после запуска объекта.
Мини-кейс: промышленный корпус в стеснённых условиях
Заказчик планировал разместить новый производственный корпус на территории внутри города, рядом с существующими зданиями и жилой застройкой. Участок был ограничен по площади, с уже проложенными сетями и сложной схемой въездов.
На этапе обследования и предпроектного анализа были выявлены:
• пересечение планируемого корпуса с существующими подземными коммуникациями;
• нехватка места для стандартных разворотных площадок фур;
• чувствительные по шуму жилые дома на противоположной стороне улицы.
Проектная команда переработала концепцию:
• изменила форму и посадку здания, чтобы обойти ключевые коммуникации;
• спроектировала комбинированную схему въезда с внутренним технологическим проездом;
• перенесла основные рампы и шумные зоны на сторону, максимально удалённую от жилых фасадов;
• заложила шумозащитные решения в вентиляции и инженерии.
В результате удалось вписать промышленный объект в стеснённые условия без нарушения градостроительных и экологических требований, а также избежать конфликтов с соседями после запуска.
Как с городскими ограничениями работает Проектная группа «Ордер»
Проектная группа «Ордер» специализируется на разработке промышленных и складских объектов в Москве и Московской области, где стеснённая городская застройка, насыщенность сетями и жёсткие требования по согласованиям — норма, а не исключение.
Мы начинаем работу с анализа исходных условий: градостроительной документации, транспортной ситуации, инженерной инфраструктуры, результатов обследований существующих зданий и сооружений. На основе этого формируем концепцию здания и генплана, которая учитывает как технологические задачи бизнеса, так и ограничения города.
Если вам требуется безопасное и согласуемое проектирование промышленных зданий в Москве в условиях стеснённой городской застройки, мы готовы подключиться на раннем этапе: от оценки площадки и предпроектного анализа до выпусков стадий «П» и «Р» и авторского сопровождения строительства.